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  1、产权概念不同。

  我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。而在澳洲,房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年?耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB---澳洲统计局,找到了这个数据。
  这主要是由白人文化导致的,鬼子喜欢租房更胜于买房。如图,澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房,房价怎么涨? 近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。当然了,这些移民中,尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大(鼓个掌)。
  事物都有两面性。是不是说增长幅度小,就不具备投资价值呢?当然不是! 正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。
  3、风险性差异

  2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。
  北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%。
  看明白了没有?空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,起码42年,不说跌吧,起码没有理由再涨了。
  为了公平,以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%~1.8%浮动。

  说的简单点,就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%~3%。
  与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平,在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落,但是租金并不会下降,回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右,但是增值速度缓慢;south bank等区域虽然只有5%,增值率却超过10%每年。如果像Gladston,Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%~13%!还有每年$9971的NRAS政府补贴!一切都是源于供需关系。
  4、政府立场

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